Vous êtes propriétaire de votre logement et vous avez prévu de quitter Paris pour quelques temps ? Dans ce cas vous avez d’abord à choisir entre le revendre ou le mettre en location. Si votre décision est de le garder pour le louer, vous avez encore plein de questions à vous poser : quel type de location ? meublé ou vide ? quel type de bail ? … Nous avons interrogé Nicolas, notre expert en location immobilière pour vous aider à y voir un peu plus clair.
Louer en vide ou en meublé ?
Une location vide ou meublée ? C’est la première question à se poser pour réfléchir au type de contrat de location que vous souhaitez !
La location vide
Une location vide est contractualisée par un bail de 3 ans, renouvelable tacitement, sauf en cas de préavis donné par le propriétaire 6 mois avant la date anniversaire, ou par le locataire 3 mois avant la date de son départ (1 mois en zone tendue comme Paris).
Avantages : Moins de turn-over, moins d’investissement (pas de meubles à acheter).
Le principal inconvénient : le manque de flexibilité pour le propriétaire. Il faut prévenir le locataire 6 mois à l’avance pour récupérer son bien, et uniquement à la date anniversaire du bail. Moins de flexibilité également pour le locataire, qui doit déménager tous ses meubles s’il veut partir.
La location meublée
Dans le cas d’une location meublée, différentes possibilités existent.
- le bail classique (ou longue durée) : c’est un bail de 1 an, renouvelable tacitement sauf en cas de dépôt de préavis (3 mois pour le propriétaire, 1 mois pour le locataire). Une variante de ce bail existe dans le cadre du logement étudiant, qui permet de louer sur une durée de 9 mois (année scolaire)
- le bail de location saisonnière : il est conclut de date à date. On définit à l’entrée dans le logement la date de sortie. Il n’est pas tacitement reconductible contrairement aux précédents. Il peut être conclu pour une durée maximale de 3 mois.
- la location à la nuitée (airbnb, abritel, booking), pour une durée comprise entre 1 nuit et 1 mois. Aucune loi ne régit la durée, le prix, c’est un cadre plus libre.
Une nuance : dans le cadre de la résidence principale mise en location, le nombre de nuitées est limitée à 120 / an.
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Il faut également savoir qu’à présent, pour louer un logement à Paris en meublé touristique (sur une plate-forme type Airbnb), il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement. Cela permet de vérifier par la ville que le nombre de nuitées maximum autorisées est respecté, une mesure visant à réduire la concurrence faite à la profession hôtelière et pour empêcher certains quartiers parisiens de se vider de leurs habitants…
Si c’est une résidence secondaire, il n’est pas possible de louer sans l’accord de la mairie (il faut un « permis de louer », le numéro se demande auprès de la mairie depuis octobre 2017).
A noter : à Paris l’obtention de ce numéro pour une résidence secondaire est chose quasi impossible. Il faut s’engager créer et mettre en location permanente 2 fois la surface du logement que l’on souhaite exploiter en airbnb. Vous ne pouvez donc pas utiliser Airbnb pour une location saisonnière d’un logement où vous n’habitez pas.
L’arbre de décision
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Nicolas, notre spécialiste en gestion locative, a rejoint les partenaires de -Paris, je te quitte- pour aider les parisiens qui souhaitent partir en province à trouver la bonne solution pour gérer la location de leur appartement au meilleur prix, en tenant compte des impératifs liés au départ en province.
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Nota Bene : le cadre légal
Après une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place par la loi Alur entre 2015 et 2017 est réinstauré avec l’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.
Cet encadrement concerne tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, donc la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d’un bail mobilité, pour les locations vides et meublées.
Il s’applique aussi bien pour les relocations que pour les premières locations (dont les colocations) et les renouvellements de baux.
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