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Mettre en location son appartement au départ de Paris ?

Vous allez partir de Paris et vous êtes propriétaire de votre logement parisien ? Alors vous vous demandez sûrement si vous devez le revendre ou le mettre en location. Nous avons rencontré Nicolas, spécialiste de la gestion locative afin d’obtenir son opinion d’expert. Merci Nicolas d’avoir bien voulu répondre à nos questions !

Pourquoi choisir de mettre en location son appartement parisien ?

Des raisons souvent personnelles

NICOLAS : Cela va dépendre du projet personnel de chacun. Par exemple, les gens qui quittent Paris peuvent décider de garder leur appartement et le mettre en location lorsqu’ils partent de façon temporaire ou envisagent un retour à moyen terme.

La période d’essai qui est aussi un moment d’incertitude, peut inciter à garder son logement provisoirement, et de le mettre en location, avant de se décider à revendre quelques mois plus tard. Attention cependant à la taxe si vous faites une plus-value et que le bien devient une résidence secondaire.

D’autres fois, même si les personnes savent qu’elles partent pour de longues durées voire définitivement, elles sont attachées à leur appartement ou à leur maison, notamment si c’est un bien qui est dans la famille depuis plusieurs générations.

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Un aspect financier à prendre en compte

NICOLAS : Les personnes qui ont fini de payer leur logement peuvent décider de le garder pour conserver une rente locative, puisqu’elles n’ont plus d’emprunt, si c’est intéressant financièrement pour elles.

A contrario, si vous avez besoin de cash au moment de votre départ, si vous souhaitez racheter un bien immobilier par exemple, dans ce cas la revente est sans doute préférable.

Il faut avoir en tête qu’avec la mise en location, vous allez devoir avancer de l’argent au départ pour :

  • réaliser les diagnostics obligatoires
  • effectuer les éventuels travaux pour mettre aux normes ou rafraichir
  • payer les frais d’agence
  • éventuellement acheter quelques meubles

En général, il faut compter dans les 2000€, qui seront amortis assez rapidement mais qu’il faut prévoir, pas toujours évident dans une période de déménagement qui est souvent une source de frais non négligeable.

Si l’emprunt à rembourser n’est pas terminé, il peut être utile de regarder si le montant des loyers que l’on peut espérer permettra de compenser le crédit, et une partie des charges.

Est-ce plus intéressant financièrement ? Un exemple de calcul

Même si le calcul précis dépendra de votre situation personnelle, au vu de la complexité des lois fiscales, nous avons souhaité vous donner un exemple assez classique pour que vous puissiez vous faire une première idée.

La première chose à savoir est que la loi est différente pour un appartement loué meublé ou vide. Loué meublé, l’abattement sur les bénéfices fonciers sera plus intéressant que dans le cas de la location vide (50% vs 30% dans le cas du régime simplifié).

Ensuite, les charges de copropriétés auront une partie récupérable sur le locataire.

Prenons un appartement 2 pièces de 40m2 qui serait loué 1400e par mois à Paris, en meublé.

Eléments à rassembler pour le calcul :
– Loyer de l’appartement : 1400e / mois soit 16 800E /an.
– Charges de copropriété (dont part locative et part propriétaire) : 120e / mois dont 65e à la charge du locataire, soit 1 440e dont 780e à la charge du locataire et 660e du propriétaire.
– Taxe foncière : 600e / an
– Réparations annuelles : estimées à 200e / an
– Taux marginal d’imposition : 30%
– Intérêts de l’emprunt : 3000e pour l’année N (ils vont diminuer chaque année)
– Coût du gestionnaire : 40×15 = (1/2)*1400 + 3.9%x 1400×12 = 700 + 655 = 1355e (agence digitale) ou 1400 + 7%*1400*12 = 2576e (agence classique)

Charges à déduire pour le calcul du bénéfice : 660+600+200+3000+1355 = 5 815e / an
Le bénéfice foncier est donc :
16 800 – 5 815 = 10 985e / an (avant impôts sur le revenu)
Le montant des impôts sur le revenu sera de : 10 985 x 50% x 30% = 1 648e / an
Donc un bénéfice annuel après impôts de 10 985 – 1 648 = 9 337€.

Il ne reste plus qu’à voir si ce montant couvre votre crédit ou sinon quel serait le montant à rajouter tous les mois.

A noter : il s’agit ici d’un exemple simplifié qui permettra de vous donner des ordres de grandeurs, mais il ne faut pas prendre ces estimations à la lettre car les situations peuvent être très différentes.

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Pourquoi passer par un professionnel de la gestion locative ?

NICOLAS : Le premier intérêt de passer par un professionnel est que celui-ci assure la veille juridique (les lois changent souvent sur ce secteur) et vous assure que toutes vos actions resteront en règle.

De même, la gestion administrative est parfois complexe pour le propriétaire, entre les diagnostics, les déclarations, … Il est difficile de s’y retrouver entre ce qui est légal et ce qui ne l’est pas ou plus. Cela vous assurera de trouver un locataire solvable, d’avoir un bail propre, un état des lieux bien mené et vous épargnera des déconvenues par la suite.

Enfin, à moins d’avoir un pied-à-terre à Paris où vous venez régulièrement, autant il est possible de gérer l’administratif à distance (encaissement des loyers), autant il est plus difficile de trouver le locataire, assurer les visites, gérer les problèmes techniques, … C’est donc un considérable gain de temps.

Passez par -Paris, je te quitte- pour votre gestion locative et bénéficiez d’un tarif privilégié 🙂

Flatlooker, une agence digitale immobilière spécialisée en location

Les avantages de ce service

NICOLAS : les deux principaux avantages de Flatlooker sont :

  • une vacance locative réduite de ~60% par rapport à une agence au fonctionnement « classique ». En effet, nous faisons pré-visiter les biens virtuellement dès le permier jour de la période de préavis (réduite à 1 mois seulement par la loi ALUR). Nous nous affranchissons ainsi des contraintes d’agenda / de géographie des candidats pour trouver un nouveau locataire le plus rapidement possible
  • le prix réduit grâce à la digitalisation d’une partie des services (administratif, visites virtuelles

A titre d’exemple voici les délais moyens observés pour trouver un locataire par Flatlooker :
– un studio au prix : 3 jours
– un 2 pièces au prix : 4/5 jours
Et de manière générale, un appartement correct mis au prix du marché sera loué en moins d’une semaine.

Nous opérons à Paris et en petite couronne.

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Comment ça marche ?

Pour le propriétaire

NICOLAS : La signature du mandat se fait par voie électronique, notamment dans un contrat à distance. Ensuite, un espace en ligne est créé, permettant de transmettre les pièces justificatives (diagnostics, acte de propriété, …), d’indiquer les préférences concernant les locataires.

Ensuite le dossier est validé par Flatlooker, puis un photographe est envoyé dans le logement pour créer le contenu exhaustif de l’annonce (visites virtuelles, visites vidéos commentées, plans côtés, …).

Avantage : c’est rapide, la vacance locative est réduite puisque dès le 1er jour de préavis, on peut envoyer un photographe et commencer les visites en ligne.
Pour le propriétaire, c’est l’occasion de suivre l’état du bien à distance. En effet, si l’état des lieux de sortie montre un changement important, une nouvelle visite virtuelle est refaite. Cela peut aider le propriétaire à savoir si des travaux sont nécessaires.

Ensuite, il n’a plus qu’à regarder les dossiers, donner son accord de principe et signer le bail.

Le meilleur timing est de s’y prendre environ 1 mois avant de partir.

Pour le locataire

NICOLAS : La visite se fait en ligne, puis si le bien retient son attention, il peut s’engager en ligne ou demander une visite en physique. Ensuite la validation du dossier est réalisée avec le propriétaire, et le bail est envoyé pour être signé électroniquement. Ensuite l’état des lieux est planifié, l’occasion pour Flatlooker de rencontrer directement le locataire.

Le contenu est exhaustif concernant l’appartement : une visite virtuelle et vidéo commentée, avec des photos et un plan à l’échelle.
Des prises de son permettent de mesurer fenêtres ouvertes et fermées le bruit ambiant. La luminosité et le niveau d’humidité sont également mesurés.

Des informations sur le quartier complètent le tout.

Quel budget compter pour faire assurer la gestion locative ?

NICOLAS : En général, on compte autour de 7% TTC de frais de gestion à Paris, et cela peut monter jusqu’à 12% TTC du loyer pour de la gestion meublée. Il faut à cela ajouter 1 mois de loyer à chaque changement de locataire..

Chez Flatlooker, la digitalisation nous permet de faire des économies que nous répercutons sur nos coûts pour les propriétaires. Cela nous permet de proposer des tarifs de gestion de 3,9% TTC et seulement 1/2 mois de loyer à chaque changement de locataire.

Le marché de la location à Paris et en banlieue parisienne en cette année 2017

NICOLAS : C’est une constante depuis quelques années, le marché de la location à Paris est extrêmement tendu. A titre d’exemple, un petit studio affiché au bon prix peut recevoir 150 appels et 30 candidatures en moins de 48H. C’est d’autant plus vrai que la surface est petite.

En banlieue parisienne, la situation peut être très différente d’un secteur à l’autre. Cela va dépendre du type de bien et de l’environnement. Par exemple, à Créteil, on a une université donc les studios et T2 se louent très bien. Idem à Maisons-Alfort avec l’école vétérinaire.

Dans les banlieues Ouest, comme Levallois, Boulogne ou Neuilly, il y a une vraie demande pour les meublés de standing, qui intéressent les expatriés pour de courtes périodes, six mois par exemple.

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A propos de Flatlooker

Flatlooker est une agence spécialisée dans la location immobilière, qui se distingue de ses concurrents par son offre digitale inédite garantissant des prix 2 fois inférieurs aux agences standards. Ils transforment le métier d’agent de location immobilière, en ajoutant plus de transparence et plus de flexibilité avec le digital).

2017-10-26T09:52:51+00:00

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