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Vendre ou louer son appartement quand on part vivre en province ?

Ça y est c’est décidé, vous allez quitter Paris. Oui, mais devez-vous vendre ou louer votre appartement acheté il y a quelques années dans la région ? Pour vous donner tous les bons conseils et vous aider à faire votre choix, nous avons rencontré Yannick, un expert de l’immobilier parisien depuis près de 6 ans. Aujourd’hui, il partage avec nous son expérience et analyse les paramètres à évaluer pour ceux qui sont sur le départ.

Les fondamentaux du marché immobilier parisien restent les mêmes au 1er trimestre 2016

Le marché immobilier à Paris recule mais résiste bien

Le marché parisien est en ce moment en légère baisse par rapport à l’an dernier en prix moyen. C’est une baisse très minime par rapport à ce qu’on peut voir dans d’autres villes de province. La particularité de Paris c’est une offre durablement en dessous de la demande. Si bien que même si les acheteurs se sont un peu calmés et veulent de plus en plus négocier, les prix résistent.

Les quartiers qui sont récemment montés connaissent le plus fort recul

Tous les quartiers ne sont pas comparables bien sûr. Par exemple, les 18e et 19e arrondissements qui avaient très fortement augmenté entre 2010 et 2012 subissent aujourd’hui une baisse qui peut aller jusqu’à 10%.

La qualité des biens pèse de tout son poids sur les prix

Aujourd’hui un bien sans défaut (5e étage, ascenseur, calme, lumineux, bon quartier, balcon filant, etc …) ne sera pas décoté et va toujours se vendre plus de 10 000 € le m2. Le timing sera aussi serré et il partira très rapidement au prix demandé par le vendeur.

D’un autre côté, dans un quartier plus populaire, sur un bien avec défaut (au-dessus du 4e étage sans ascenseur ou en rez-de-chaussée, 1er étage, peu lumineux, mal positionné par rapport au métro, etc …), et donc moins recherché, il y a beaucoup plus d’offre et moins de demande. Sur ces types de biens les prix ont fortement baissé et la négociation sur le prix devient très courante.

Est ce qu’il y a un effet attentat 2015 sur les quartiers les plus touchés ?

Sur les 2 semaines qui ont suivi en Novembre, on a constaté que des personnes se sont rétractées d’une offre. Aujourd’hui en 2016, on a toujours beaucoup de demandes sur ces quartiers donc à date, il n’y a pas trop d’effet négatif dû à ces événements tragiques.

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Faut-il vendre ou louer son appartement lorsque l’on quitte Paris pour la province ?

La première question à se poser est « à quel état d’avancement vous en êtes de votre projet de départ en province » : est-ce que votre projet en région est bien abouti ? Est-ce que vous connaissez bien la destination où vous allez vous installer ? Est-ce que vous y avez de la famille, des amis ou des points d’ancrage forts?

Mon projet est encore flou ou risqué : je loue

Si vous ne connaissez personne et que votre projet est encore un peu flou, le bon conseil est de mettre en location. Car si jamais vous voulez revenir à Paris et que vous n’êtes pas sûrs de vous, cela vous permettra de retrouver votre cadre de vie d’origine facilement. En général, les gens sont très attachés à leur quartier, cela les rassure de pouvoir revenir au même endroit.

Mon projet est solide et ma destination a des atouts forts me concernant : je vends

Si vous êtes sûrs de vous, dans ce cas il vaut mieux vendre avant de partir. Le fruit de la vente vous permettra de mieux vous installer. De plus, aujourd’hui les taux d’intérêts sont vraiment propices à l’acquisition et ils ne vont pas remonter tout de suite.

L’ancienneté de votre précédent achat de résidence principale, un critère important

L’ancienneté d’achat est très importante à prendre en compte. Si vous avez acheté il y a moins de 5 ans, un bien pour lequel vous n’avez pas fait de travaux, il y a peu de chances pour que vous récupériez la totalité de votre investissement.
Avant il y avait une croissance permanente des prix, aujourd’hui ce n’est plus le cas. Le seul facteur qui peut faire que le prix va augmenter ou baisser, c’est la conjoncture économique. Il faut parfois garder l’appartement au moins une dizaine d’années pour compenser les frais fixes si les prix n’augmentent pas du tout. Dernièrement, on est entre 5 et 7 ans de retour sur investissement pour sa résidence principale à Paris.

Vendre puis acheter, un moyen de réduire l’impact du marché sur sa situation personnelle

Au-delà des critères précédents, je pense que c’est toujours le « bon moment » de vendre ou d’acheter quand on a en parallèle un 2e projet immobilier. Si vous vendez cher, c’est sans doute que le marché est en hausse et pas seulement parce que vous êtes le meilleur négociateur. Vous achèterez aussi votre nouveau bien ailleurs à un prix élevé, mais vous profiterez d’un apport conséquent de votre vente précédente. Si vous vendez à un prix bas, vous serez quelque peu déçu mais vous rachèterez sans doute votre nouveau bien à un bon prix derrière. Ce qui compte c’est de rester dans la course et suivre l’élan général.

A l’inverse,acheter avant de vendre son bien est-ce une bonne idée?

Non, car un prêt-relais coûte très cher. De plus vous pariez sur un prix de vente de votre appart qui ne sera pas forcément le prix réel de vente.

Aujourd’hui, les taux d’intérêts sont intéressants mais les conditions d’obtention de prêt sont drastiques, les banques ne veulent pas prendre de risque. Vous pouvez tomber sur un acheteur qui n’obtiendra pas son prêt et le temps de re-commercialiser le bien vous allez perdre 1 mois et demi. En ce moment, on est sur un marché acquéreur à la baisse, le prêt-relais est vraiment à éviter.

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Les choses à savoir si vous décidez de louer votre logement dans un premier temps

Le risque d’être plus fortement taxé sur la plus-value si vous vendez plus tard

Le principal risque est le fait de ne plus être en résidence principale. En effet, si vous avez acheté il y a moins de 10 ans, que vous avez fait des travaux et espérez une plus-value, vous allez perdre une somme plus importante en taxe sur la plus-value.

Une décote potentielle si vous vendez ultérieurement votre logement occupé

La décote moyenne est entre 10 et 20%, ce qui est conséquent. Cela dépend du bail, de la durée qu’il reste, et le profil du locataire.

Un retour à Paris facilité si vous prenez vos précautions

Pour revenir si l’appart est en location, il faut le faire à la fin du bail (3 ans en non meublé, 1 an en meublé). Il est conseillé de louer en meublé : c’est plus facile de récupérer l’appartement si l’on revient, et plus facile en cas de loyers impayés de faire intervenir la justice pour faire partir le locataire. En bail classique le temps moyen d’éviction est de 18 mois. C’est un risque plus grand.

Financièrement, c’est aussi plus intéressant de louer en meublé (loyer plus important, parfois imposition plus avantageuse).

Ce qu’il faut savoir si vous décidez de vendre votre logement

Quelle est la durée moyenne de mise en vente à Paris?

Sans surprise, cela va dépendre du prix et du type de bien. Un bien au prix sur Paris va partir en moins de 2 semaines, quel qu’il soit. Un bien au-dessus du prix du marché ou un bien avec un « défaut important » peut avoir une durée de commercialisation de plus de 2 mois.

Mais quand on part de Paris, quel est le bon timing de mise en vente ?

Il faut mettre en vente le plus rapidement possible, car si vous comptez vendre alors que vous avez déjà déménagé, vous n’aurez pas laissé de meubles, et les gens ont plus de mal à se projeter.
Par ailleurs, les gens s’imaginent ainsi que vous êtes dans le besoin de vendre vite et feront des offres plus basses que si vous y habitiez encore.

Dans l’idéal, il faut lancer la vente 6 mois avant le départ, quitte à faire une vente longue, c’est à dire vendre maintenant mais avec une signature dans 4 à 6 mois. Cela ne pose pas de souci en général car c’est difficile de trouver un appartement à Paris donc un acheteur qui a le coup de cœur sera prêt à attendre.

Est-ce qu’il y a beaucoup de négociations ?

On est aujourd’hui en marché acquéreur : les gens négocient, jusqu’à environ 5% de la valeur, voire plus. Sur un petit 2 pièces, s’il n’y a pas de travaux à prévoir, il peut y avoir des offres au prix car ce type de bien est rare et les acheteurs cherchent parfois depuis plus de 6 mois.

L’offre au prix

Si quelqu’un fait une offre au prix, le vendeur est dans l’obligation légale de vendre. S’il y a 2 offres au prix, en tant qu’expert je vais regarder le financement et conseiller l’offre la plus solvable. Un professionnel va garantir le financement, il va vérifier les documents. C’est l’un des avantages de passer par une agence: la capacité à lire et comprendre tous les documents, y compris les comptes rendus d’assemblée générale de copropriété.

Faut-il avoir vidé son appartement pour les visites ?

C’est généralement mieux d’avoir des meubles pour les visites, mais il faut désencombrer, laisser le minimum vital. Tout ce qui donne l’impression que l’appartement est bien organisé, quitte à remettre un coup de peinture.

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Derniers conseils pour la route…

Faut-il commencer par louer en province ou racheter directement?

Il vaut mieux commencer à louer en province. L’acquisition de la résidence principale a un coût très important : notaire, coût du crédit, travaux, taxe foncière… donc il est préférable de prendre le temps et ne pas se louper lors de l’achat en province.

Quelques conseils pratiques supplémentaires pour nos vendeurs Parisiens

– La copropriété est très importante, je dis à mes clients « vous achetez : un quartier, une copropriété et un appartement ».
Faire appel à des professionnels pour faire estimer le bien, 2 ou 3 pour avoir une moyenne et une fourchette des prix, ce qui n’empêche pas d’essayer de vendre par vous-même en parallèle
– En complément, aller visiter soi-même des biens comparables au vôtre qui sont en vente sur le marché (même étage, superficie, nombre de pièces, quartier) et se rendre compte de la réalité des prix
– Ne pas commettre l’erreur de se baser sur son projet pour fixer le prix. C’est le marché qui le définira, pas vos désirs de province
– Faire attention à ne pas louper la période mars/juin qui est en général la période ou les acheteurs cherche à concrétiser leur projet (« période chaude »)
– Ne pas hésiter à suspendre la commercialisation si l’on sent que la période n’est pas favorable ou si le prix que l’on souhaite n’est pas en phase avec le prix marché
– Ne pas persister sur un prix : sans visite dans les 2 semaines, c’est que l’appartement est trop cher.
– Le notaire ensuite s’occupe de la finalisation de la transaction, là je conseille d’avoir votre propre notaire car chaque notaire défendra les intérêts de son client.

Et passer par un professionnel a beaucoup d’avantages

vendre ou louer son logement quand on part en province– Si vous confiez la vente de votre appartement en exclusivité, l’agence s’occupe de tout.
– Si vous prenez plusieurs agences, il faut faire vous même les diagnostics, récupérer les PV d’AG à disposition pour que les acheteurs voient qu’ils peuvent avoir confiance : taxe foncière, factures de gaz et électricité, .. C’est bien de pouvoir les donner directement à la fin de la visite si l’acheteur le demande. En général, on demande 3 ans d’antériorité pour la taxe foncière. Pour les factures et diagnostics, c’est 2 ans. Les diagnostics ont une durée de validité de 6 mois pour les plus courts (ERNT, thermite).
Il faut prendre un chargé de diagnostic fiable, qui a de l’ancienneté dans le métier. Le diagnostic est important, notamment le DPE qui est regardé pour les PTZ+. A titre indicatif, dans l’ancien pierre de taille, si vous êtes au gaz, avec du double vitrage, en milieu d’immeuble, vous pouvez avoir un DPE très correct. Mais certains diagnostiqueurs donnent des notes farfelues et c’est pourquoi compter sur son agent immobilier pour conseiller un partenaire fiable est appréciable.

Merci à Yannick pour toutes ses réponses sur cette question cruciale pour tout parisien propriétaire sur le départ pour la province !

A propos de Yannick, notre expert immobilier et de sa démarche professionnelle

Après plus de 5 ans d’expérience sur le marché parisien et francilien, en particulier dans la chasse d’appartements, Yannick a décidé de créer sa propre agence immobilière, Typique Immobilier, il y a quelques mois. Sur un marché fortement concurrentiel, Yannick compte sur la qualité du service et son expertise pour faire la différence. La transparence et la satisfaction client sont également deux des piliers de sa démarche professionnelle.

Naturellement sensible aux charmes de l’ancien (pierre de taille, style haussmannien ou XVIIe avec haut plafond, parquet, moulures, cheminées,…) c’est sur ce segment très représenté à Paris qu’il se spécialise, même si 20 à 30% des transactions qu’il accompagne se font également pour des biens plus classiques.

Vous avez un projet de départ et vous souhaitez vous appuyer sur un professionnel pour faire le bon choix concernant votre bien immobilier à Paris ou Ile de France ? Vous pouvez contacter Yannick et son équipe en remplissant le formulaire ci-dessous.

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Crédits Photo :
– Pont des Arts – CC BY-SA 3.0- Benh Lieu Song
– Vue depuis la promenade plantée-CC BY-SA 3.0-Olybrius
– Toits de l’île Saint Louis – CC BY-SA 3.0 – Pline
– Intérieur appartement parisien – Typique Immobilier
– Paperwork -Stockup – Igor Trepeshchenok

2017-10-26T09:53:06+00:00

One Comment

  1. Sophie 6 octobre 2017 at 11:24 - Reply

    Bonjour. Je te remercie pour ces conseils. Même si je ne compte pas déménager pour l’instant, c’est un article que je compte garder sous la main, car je ne sais pas encore ce que l’avenir me réserve. 🙂

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